房地产项目转让需要什么条件？如何防范风险

一、房地产项目转让条件是什么？

房地产项目的转让，不同于土地使用权转让和在建工程转让，是开发商在开发过程中将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。总结我国《城市房地产管理法》中对房地产项目转让的相关规定包括：

1、地产项目转让交易活动中，转让方应具备房地产开发经营资格。

2、转让方必须已经按照出让合同约定支付了全部土地出让金，持有合法取得的土地使用权证或土地使用批文，如果没有办理土地出让手续或虽然已经办理了出让手续但转让时尚未付清出让金的，应当对办理出让手续的具体责任人和相关费用进行约定，并约定尚未付清费用的承担方式。

3、转让项目，必须是已经进行了一定投资，包括三通一平、工程交易的房地产地质勘察、建筑设计等工作。

4、必须是已经取得了建设工程规划许可证和施工许可证，具备开工条件的项目。

二、房地产项目转让如何防范风险？

1、对于单一项目而设立的项目公司的股权转让，对于只拥有单一项目的纯粹项目公司的股权转让，尤其是全部股权转让，仍应注意项目法定转让条件的限制。

2、对于不符合完成投资总额25％等法定条件的项目，可采取如下方案解决：

（1）增资扩股方式。可通过增资扩股的方式，为房地产项目开发提供所需资金的融资方法，属于房地产长期性股权融资。实践中，主要是通过私募方法由新增股东购买房地产企业所扩股本。

（2）阶段性股权融资方式。在项目确定下来之后、即将进A成熟期之前，房地产开发企业通过增资扩股的方式进行融资，而在房地产项目实现销售后溢价回购原所增股权的融资方式。

（3）商品房包销方式。用包销来代替项目转让，包销人按包销合同约定的时间，分期、分批支付包销款，等于变相地支付项目转让款或合作款，将项目转让合同中受让方的权利义务转化为包销合同中包销方对项目经营管理的权利义务。

（4）承包经营方式。以实现广义项目转让为目的的承包经营，分为承包经营项目公司与承包经营项目两种。前者由承包人与项目公司的股东签订承包经营合同，后者由承包人与项目公司签订承包经营合同，前者的合同标的是项目公司，后者的合同标的是项目本身。

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