小产权房购房合同有法律效力吗?

1、小产权房购房合同有没有法律效力取决于购买人是否为集体经济组织成员。农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，若城镇居民购买小产权房，小产权房购房合同是无效的。

2、小产权房可以买卖，但是存在风险。购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。

一、小产权房是指什么

小产权房是在农村集体自建的房子，属于宅基地房屋，一般不会去缴纳土地的出让金，而且产权的证明不是国家房管部门发的，而是当地政府发放，不会在国土房管局当中备案。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称”乡产权房“。”小产权房“不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

一、购买小产权房子需要以下手续：

1、看房并支付保留金或定金。支付保留金则可以在三天内确定是否购买房产，三天后若购买则需交首付或定金，不想购买则全额退还，支付定金则双方可以商定支付首付的时间，若取消购买则定金可以不予退还；

2、买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、过户申请时间、交房日期、违约责任，确定内容后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订《房屋转让协议》；

3、公正。买卖双方需前往律师事务所进行第三方见证，签署《律师见证书》；

4、贷款。小产权房银行一般是不予贷款的，只能找外面的贷款公司，提交资料，贷款公司根据个人征信，收入或公积金基数发放贷款；

5、房屋过户。村委统建楼需要统一过户的，农民房仅需签《合同和作见证》；

6、以上手续完成后可以交房。

二、买小产权房需要注意：

1、开发主体要合法，可以是村民、村委会等；

2、符合城市规划小产权房的建设必须符合城市总体规划；

3、买房人要符合小产权房购买的资格；

4、购房手续要齐全且保留完整的证据，违约和救济条款要在购房合同中明确。

综上所诉， 小产权房一般多数出现在农村中，有些小产权房在建设时是没有登记的，属于无产权房，不能进行过户登记，所以购买小产权房面临很大的风险。

二、小产权房，与商品房的区别

1、小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，小产权买卖不受法律保护；而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护。

2、购买小产权房拿不到国家颁发的办理房产证、土地使用证、契税证；而商品房由国家颁发产权证、国有土地使用证、契税证。

3、小产权房不具有房屋合法所有、转让、处分、收益等权利；商品房具有。

4、买小产权房不能办理贷款，只能一次性或分期付款；而购买商品房可以办理按揭贷款，满足条件的还可以办理公积金贷款。

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