土地增值税征收的计算公式是什么

日前公布的二手房交易中要征收土地增值税，并且公布了北京市土地增值税的具体计算方法以及减免政策。现在本报就用具体的实例来为消费者计算一下土地增值税的具体数额。计算公式土地增值税=(房产交易合同价格-规定扣除项目)×规定税率。新《规定》扣除项目包括：

(1)能够提供购房发票

①取得房地产时有效发票所载的金额;

②按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额;

③按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金;

④取得房地产时所缴纳的契税。

(2)不能够提供购房发票，但提供房地产评估报告

①取得国有土地使用权时所支付的金额证明;

②中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认;

③按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。规定税率依旧采用四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用税率为60%.

(3)既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告按二手房交易合同价格的1%征收率计征土地增值税。举例1.可以提供原始凭证张先生2003年购房屋一套，总价60万元，装修费5万元，现准备以80万元出售，所有票据齐全，所需交纳土地增值税如下：土地增值税=(房产交易合同价格80万元-规定扣除项目)×规定税率规定扣除项目：

①购进价格：60万元;

②契税：80万×1.5%=12000元;

③营业税：80万×5.5%=44000元;

④个人所得税核定增收：28200元;

⑤加计金额：60万×5%×3=90000元。合计扣除771200元。(800000-771200)/771200=3.73%50%，规定税率取30%.应缴土地增值税=(800000-771200)×30%=8640元。2.无法提供原始凭证需要缴纳售出价格的1%，即80万元×1%=8000元那么征收土地增值税后，房子的交易成本继续上升。如表中所示，目前房子涉税的包括契税、印花税、营业税、个税、增值税五项税收。通过税费计算我们不难看出，二手房交易成本已经明显高于一手新房，以此案例为基础，营业税、个税和增值税三税金额占到该房交易总成本的82%左右，土地增值税占到11%左右，成本费用总额占到该房值的10%左右。二手房利润空间受到相当挤压。

【本文关联的相关法律依据】

《土地增值税暂行条例》第二条

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条

纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第八条

有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

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