什么是公摊面积，公摊面积怎么合理分配，该怎么计算？

一、什么是公摊面积

（一）公摊面积的概念：公摊建筑面积，建筑学术语。即公用分摊建筑面积，指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。

（二）公摊面积的分类：

1、整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

2、共有建筑面积包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

3、公用分摊建筑面积指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

二、公摊面积怎么合理分配如果按套内建筑面积计算房价的话，公用分摊面积的价值在套内建筑面积单位中反应，不在考虑什么分摊面积了。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

三、公摊面积该怎么计算

（一）公用建筑面积由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

（二）公摊面积包括上述内容，但并不是所有上述内容都能够作为公摊建筑面积。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

（三）还有一些面积不应该计入公摊面积部分：

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；

2、售房单位自营、自用的房屋；

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

4、属于经营性用房同时又具有独立使用空间的小区会所等等。最终需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后的剩余面积，即为整栋建筑物的公用面积。

（四）公用建筑面积分摊系数的计算，如下：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和

（五）分摊的公用建筑面积的计算，如下：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。在销（预）售商品房时，需要在销（预）售合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位，对于这些细小环节是十分容易被忽视的。您在购买商品房中千万要注意开发商是否在销（预）售合同中载明公摊面积，以防止日后产生的纠纷。因此您在购房时，千万不要忽视公摊面积，如有不清楚时尽量咨询相关律师。

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