房屋买卖合同案证据清单

1、房屋产权凭证2、房屋买卖合同及公证书3、有关机关批准买卖房屋的文件4、关于房屋交付情况的证明5、买卖双方交付、收取房款的凭证6、买主身份、买房用途及房籍情况的证明7、共有房屋的其他共有人放弃优先购买权和同意出卖房屋的证据8、出租房屋的承租人放弃优先购买权的证据9、其他证据。

一、房屋买卖合同无效的情况

1、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

2、产权未登记过户，合同无效。

房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

3、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

4、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

5、单位违反规定购房，合同无效。

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。

6、价格欺诈，显失公平，合同无效。

买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。

7、非法转让，合同无效。

买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，不得非法转让，否则合同无效。

二、哪些房屋买卖合同无效？

1、价格欺诈，显失公平

买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。

2、产权主体有问题

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋的时候，需提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也是无效的。

3、产权未登记过户

房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。所以，只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已经收取了房价款，并将房屋交付给买方使用，当事人还是可提出合同无效的主张。

4、侵犯优先购买权

房屋所有人卖共有房屋时，在同等的条件下，共有人有优先的购买权。房屋所有人卖已出租的房屋时，需提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

三、购买城市私房要注意哪些问题

人们在购买城市私房时，要注意了解该城市私房是否满足出售条件。根据《城市私有房屋管理条例》和其他有关规定，卖方拟出售的城市私房，应符合下列要求：

1、房屋所有权证件齐全；

2、该房屋符合城建部门规定，不属于拆迁范围，不属于违章建筑；

3、若系出租房屋，卖方应持有承租人放弃优先购买权的证明书；

4、若是共有房屋，卖方应提交共有人同意出售的声明书。

买方经了解确认房屋符合上述出售条件的，就可以和卖方一同到当地房管机关申请办理有关手续。

当然，买方应携带购房证明和身份证明，卖方则须持房屋所有权证、身份证明以及相关证明书。在办理手续时，买卖双方应当本着按质论价的原则平等协商房屋买卖价格。双方所议的价格须经当地房管机关审查同意。买卖价格经审查同意后，双方应订立房屋买卖合同。

双方提供的相关证明及所签订的买卖合同经房屋交易管理机关审查后，接着应办理契税交讫手续。上述手续齐全后，房管机关即可给予办理房屋所有权转移登记手续，并核发新的产权证给买方。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条民事诉讼证据的种类有：

(一)当事人的陈述(二)书证(三)物证(四)视听资料(五)电子数据(六)证人证言(七)鉴定意见(八)勘验笔录。

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