与开发商的房地产官司案例

法律分析：案例1:土地使用期“缩水”开发商未尽告知义务

2015年4月25日，市民林女士与开发商签订《房屋认购书协议书》，以532736元的价格向开发商认购了位于水口的一套商品房，林女士为此支付了定金及首期款共162736元。

而准备签订正式合同时，林女士被告知房屋的使用期限至2042年8月31日，产权期限不足28年，远远低于普遍的50至70年。林女士因此拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》，并以涉嫌虚假宣传和欺诈诉至法院，要求开发商退还首期款，同时双倍退还定金。

惠城区法院一审认为，年限已不足28年这一事实，林女士在签订涉案的认购协议书时并不知情，作为一般的购房者，在购买商品房前，其了解购买房屋信息的主要渠道一是通过房地产开发商的信息公开，二是通过其他社会公共平台了解相关信息。因此，开发商有义务也有能力将房屋的基本信息情况明确告知买受人，但本案没有证据显示开发商已经尽明确告知的义务，而正规房地产信息网站及其他信息公开平台上展示的涉案楼盘的信息均显示涉案房产产权为70年，因此林女士签订认购协议书时不知道涉案商品房所附的土地使用权剩余年限的相关情况，实属正常。因此，本案应属于不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同不能订立，开发商应向林女士退回全部定金和首期款。惠州中院审理认为，土地使用权的价值是与使用年限密切相关的因素，土地使用权价值又是影响房价的重要因素。因此，开发商在涉案房屋所在的土地使用权只有28年期限的情况下，应当向买受人进行特别说明，以便其作出合理的选择。惠州中院最终驳回上诉，维持原判。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

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