物业管理费2种收费方式

我国法律规定，物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同清况，分别实行政府定价，政府指导价和经营者定价三种价格，下面逐一说明：

1，实行政府定价或政府指导价的有：为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费;其收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理主管部门意见后，以独立小区为单位核定，实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可以在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

2，实行经营者定价的有：为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务，政府物价部门也无统一收费标准的，其收费标准，由物业管理单位与小区管理委员会或产权人、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准报当地物价部门备案。

上述收费项目及其标准、收取办法不论是如何确定的，都应在物业管理合同中明文约定，物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法都应在经营场所或收费地点公布、物业管理公司应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入及支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区物业管理委员会、物业产权人、使用人的监督。

一、国家物业费收取标准——基准价格

我们国家的物业费收取标准是采取政府提供指导价，然后各地方根据具体经历水平定价的方式。也就是国家公布了一个物业服务费的基准价格，将住宅分为一级、二级、三级、四级等四个类别，每个类别又分为多层住宅和高层住宅，然后分别制定了基准价。

1、国家的物业费收取标准指导价：

一级多层住宅的基准价是0．95元／月，一级高层住宅则1．55元／月；二级多层住宅和二级高层住宅分别是0．75元／月和1．35元／月；三级多层住宅每月是0．55元，高层住宅每月收1．15元；四级多层住宅0．35元／月，四级高层住宅0．95元／月。上浮的幅度最高到基准价格的20％，下浮则最低不低于成本价。

2、北京住宅小区物业服务收费为例：

1、未成立业主大会（业主委员会）提供前期物业服务的普通住宅（指除别墅以外的所有住宅）物业服务收费实行政府指导价。

根据物业服务质量等级由低到高（从一级到四级）对应的物业服务收费标准分别为：

（1）多层不带电梯普通住宅：一级服务0．5元／月·平方米、二级服务0．6元／月·平方米、三级服务0．7元／月·平方米、四级服务0．8元／月·平方米。

（2）高层或带电梯普通住宅：一级服务0．8元／月·平方米、二级服务1．1元／月·平方米、三级服务1．5元／月·平方米、四级服务2．0元／月·平方米。

每个物业服务质量等级对应的物业服务收费标准为基准价格，具体收费标准可上下浮动10％。物业公司根据政府制定的物业服务标准来确定自己的收费。另外，物业公司还有其他代收费用，如电梯运行费、公用水电费、垃圾清理费等，这些费用收取和使用应公开账目，多退少补。

3、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3．物业管理区域清洁卫生费用；

4．物业管理区域绿化养护费用；

5．物业管理区域秩序维护费用；

6．办公费用；

7．物业管理企业固定资产折旧；

8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9．经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

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