物业不需要跟业主签合同。在实际操作中，业委会成立前由开发商与物业公司签订前期物业委托管理合同；业委会成立后由业委会代表业主与物业公司签订物业管理合同。一、小区会所经营收益应该归谁所有。小区的共有部分由全体业主所有，业主大会有权依法决定如何利用共有部分。承担管理服务职能的物业公司或业委会，如欲充分发挥共有部分的作用，应征得业主大会的同意后再行经营，且应尊重业主的知情权，定期公布收支情况。二、小区自治需要的什么条件。业主自治，即在小区成立业委会，由业主所投票选举的业委会作为小区全体居民的代言人，并与物业公司达成共同管制小区的和谐构架关系，达到财务公开、管理公正，事无巨细都能时刻响应业主所拥有的权利。