开发商不能办理房产证主要是因为建筑项目特殊，不合规定等情形导致的。具体而言，开发商不能办理房屋产权证情形包括。1、利用集体所有土地开发的项目。2、未经立项批准的项目。3、未取得规划审批的项目。4、没有销售许可证又无大产权证的房屋。5、未经验收或验收不合格的房屋。6、土地或者房屋未解除抵押的。7、开发商未交纳相关税费的。开发商在什么情况下可以做房产预售。房屋预售应当符合下列条件。第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础。因为只有土地使用权是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地进入流通领域，从而达到预售的目的。