以下情况不能退，因购房人自身原因导致购房合同不能正常履行的，定金不退。以下情况可以退。1、开发商无销售许可证或者产权证，不具备商品房销售资格，导致购房合同无法达成的情况。2、开发商存在欺诈行为，如已将认购房屋转售他人的情况。3、因合同条款达不成一致意见的情况。如卖家对房屋信息表述模糊，合同主要条款无法确定，或者卖家对认购书中的条件，如房屋面积、价格等进行修改等。4、买卖双方均无过错，但商品房买卖合同依旧未能订立的情况。如，因第三人的原因或自然灾害，致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等。一、商品房认购书上是买卖合同吗。