租赁合同的法律效力如何认定

1、合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

2、房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

（1）未依法取得房屋所有权证的；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（3）共有房屋未取得共有人同意的；

（4）权属有争议的；

（5）属于违法建筑的；

（6）不符合安全标准的；

（7）已抵押，未经抵押权人同意的；

（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

3、房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2％计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。

4、是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观。

法律依据：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第三条

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

一、出租违建房屋的租赁合同合法吗

房东是否是租赁房屋真正的所有权人，该房屋是否具有合法的证件等，这些因素能够直接影响租赁合同的效力和履行。因为根据法律规定，租赁房屋没有取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的，出租人与承租人签订的租赁合同无效。因此，为了避免签订的租赁合同无效，建议承租人在签订租赁合同的时候，让出租人出示其房屋产权登记证明书以证明房屋的合法性以及出租人身份的真实性。

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