四招教你避开二手房定金雷区

一、交定金前要明晰房屋所有的情况

(1)确认房屋的基本信息

首先要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

(2)确认准确的建筑面积

有的卖房者口中的房屋面积和实际面积相差甚远，因此购房者要看好，或说明以产权证上登记的为准等。

(3)核实房产证

购房者去房管局核实房产证，弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠;了解房屋是否有其他共有人;是否存在债务、抵押等情况。

二、签定金协议写清细节

(1)房屋的基本信息要注明

定金协议中写明房屋地理位置、房屋交易价格、是否含装修、是否含车位、车位价格等具体内容。

(2)清楚标明各方的责任义务，如悔约责任、违约金款项等。

(3)其他细节，如是否属于教育地产、学区名额有没有使用过等情况。

三、定金数额要明确

定金收多少一般是基于二手房买卖双方的协商结果，但还需要考虑其他因素。一般定金不能超过总房款的20%。这是因为根据我国《担保法》规定，定金的数额不能超过主合同标额的20%，超过的部分不受法律保护。如数额较大，尽量选择资金监管。

四、法律效力提前知

在《合同法》中规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”。此即所谓著名的“定金罚则”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

简单理解就是定金协议对于买卖双方产生约束力，双方当事人必须按照约定履行义务，否则要承担一定的法律后果。如果买房人不按协议约定完成二手房交易，卖房人有权不退还定金;如果卖房人不按协议约定完成二手房交易，买房人可以要求卖房人双倍返还定金。

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