承租人主张租赁合同无效的情形有。（一）签订租赁合同的主体不适格。（二）租赁物不符合法律规定或者合同约定。（三）租赁期限超过20年的超过部分。一、租赁合同上限多少年。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年；并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。二、转租房屋注意事项有什么。转租房屋注意事项有。